承租人擅自转租，出租人能否要求租期未届满的次承租人腾房？

案情简介：李某在某小区沿街有商铺一处，2011年5月1日，李某与黄某签订《房屋租赁合同》，将房屋租赁给黄某使用，租期五年，租赁费每年50000元，每年的4月1日支付，并约定未经李某同意，黄某不得将房屋转租他人，如有违约，李某有权提前终止租赁。黄某将房屋租来后进行了装饰装修，开始经营饭店。租赁期满后，李某和黄某协商，由黄某继续使用该房屋，租赁费涨到每年55000元，双方未再签订书面合同。2022年4月1日，黄某支付了2022年度的租赁费55000元（截止至2023年4月30日）。2022年10月1日，因疫情原因导致饭店亏损，黄某将房屋转租给了武某，租赁费每年80000元，租赁期限自2022年10月1日至2023年9月30日，武某向黄某一次性支付了租赁费80000元。2023年4月1日，李某去查看房屋时，发现房屋竟被转租，遂于2023年4月11日，以“黄某私自转租，且租赁期限即将届满”为由，向黄某邮寄了《解约通知书》，但黄某置之不理。李某上门张贴腾房通知，被武某当场撕下。无奈，2023年5月22日，李某将黄某和武某诉至法院，请求解除与黄某的房屋租赁合同，并要求武某腾退房屋并支付逾期腾房的房屋占用费10000元。对此，黄某承认转租属实，但武某辩称，其已经支付了一年的租赁费，租期未到，让其腾房没理由。

法院审理：法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，李某和黄某于2011年签订的《房屋租赁合同》中明确约定，未经同意，黄某不得将房屋转租他人。虽然租赁期满后，双方未再签订书面合同，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款的规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”即本案中原告李某与被告黄某之间系不定期租赁，黄某应当继续遵守原租赁合同中关于“未经李某同意，黄某不得将房屋转租”的约定，因黄某未经李某同意将房屋转租给武某，故李某可以要求解除合同。另外，《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”本案中，原告李某与被告黄某之间的租赁合同转为不定期租赁，李某于2023年4月11日向黄某邮寄《解约通知书》，属在合理期限之前通知黄某，因黄某的租赁费支付至2023年4月30日，法院最终判决李某与黄某之间的租赁合同于2023年5月1日解除。合同解除后，黄某应当将房屋返还给李某，武某的转租期限超出了黄某的剩余租赁期限，对于李某没有法律约束力，武某作为次承租人丧失了继续占有使用房屋的权利基础，转租合同无法继续履行，武某作为房屋的实际使用人应当从房屋中搬走，腾退房屋。关于李某要求武某支付逾期腾房的房屋占用费10000元的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”租赁合同解除后，武某拒不搬出，侵害了李某的合法权益，武某应当支付房屋占用费，因李某未举证证明其主张的租赁费标准，最终法院判决武某自2023年5月1日起至实际给付之日止按照55000元/年的标准向李某支付房屋占用费。对于武某已支付的租赁费及造成的损失，因租赁合同解除，并不影响转租合同的效力，法院告知武某可向黄某另行主张权利。

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