人防车位优先租给谁？前租户是否有优先承租权

案情

原告：潘某等业主；

被告：某物业公司。

潘某等人系某小区业主，被告系该小区的物业公司，该小区有人防车位若干。2019年9月，潘某等业主在被告处租赁人防车位，租期两年。2021年9月初，被告同意各承租人可免费使用租赁车位至12月底。11月，被告在征求小区业主意见的基础上，对人防车位进行摇号，重新确定了承租人。2022年1月1日，人防车位已交付新的承租人使用。潘某等业主向法院提起诉讼，请求确认其对租赁车位享有优先承租权，判令被告立即与原告签订车位租赁合同。

审判

浙江省慈溪市人民法院经审理认为：首先，原告主张对人防车位享有优先承租权，其法律依据及逻辑在于：《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第二条规定，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物；《中华人民共和国人民防空法》（以下简称《人民防空法》）第十八条规定，人民防空工程中的人防车位属于地下防护建筑；《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百三十四条第二款规定，承租人对房屋享有优先承租权。据此，人防车位系建筑物或构筑物，应认定为房屋，享有与房屋相同的优先承租权。

对此，法院认为，首先，人防工程中的人防车位，无论从权利来源、建筑结构，还是从使用功能等层面看，都不能等同于房屋，《民法典》关于房屋优先承租权的规定对人防车位并不适用。原告该项主张法律逻辑错误，依法不能成立。其次，原告主张，被告通过摇号方式重新确定承租人，该决定未得到业主大会表决及小区业主委员会同意，程序违法，应属无效。对此，法院认为，业主及业主委员会对人防车位的管理与使用不具有表决权。再次，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第四十二条规定，物业管理区域内的地下人民防空工程设施平时用作停车位的，应当向全体业主开放。被告作为人防车位的管理主体，在征询业主意见的基础上，通过摇号确定承租人，体现了公开、公平、公正原则及机会均等原则，保障了更大多数业主的权益。综上，判决驳回潘某等业主的诉讼请求。

宣判后，双方当事人均未上诉，一审判决已经发生法律效力。

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