签了认购书交了定金，开发商却将房子卖给了别人！“认购书”的效力该如何认定？

老张预购买一套改善性住房，经过综合考察，选定兴业集团开发的桃源居小区。因楼盘对外销售时，兴业集团尚未取得预售许可证，便与老张签订了《桃源居商品房认购书》。该认购书约定：乙方（老张）预定甲方（兴业集团）开发的桃源居5号楼1单元901室；房屋建筑面积179平方米；认购单价为8800元/平，总价157.52万元，签订正式合同时单价不变：乙方向甲方预缴定金2万元，签订正式合同时再缴付剩余房款，定金转为购房款；在甲方取得《商品房预售许可证》后，双方正式订立《商品房预售合同》。后兴业公司在未通知老张的情况下便将房屋卖予他人。老张诉至法院，请求维护其合法权益。

上述案例中，因兴业集团未取得预售许可证的客观原因，所以双方先行订立了《商品房认购书》，明确约定在兴业集团取得《商品房预售许可证》后，双方再订立合同，该认购书在性质上应认定为预约合同。兴业集团收取的2万元定金为订立商品房买卖合同的担保。兴业集团在取得预售许可后，未履行预约合同约定的缔结合同义务。将房屋另卖他人，侵犯了老张的合法权益，应向老张承担预约合同违约责任，前期收取的定金，适用定金罚则，双倍返还。

本文由陈曦律师提供、共享会计师整理。