某短租平台的商业模式及财税处理难题

商业模式

（一）简介

某短租平台是由平台公司运营的收录闲置房源分享给商旅人士的短租房、日租房在线预订网站。

（二）交易流程

第一步：房东发布房间信息。

第二步：房客选择合适的房间，向平台支付全额房租的订金并入住。

第三步：房客入住结束并点评（取得点评返现）。

第四步：平台向房东返还扣除10%服务费及房东设定的点评返现金额后的余额。

第五步：若需住宿费发票，房客在平台APP上申请后，平台公司20至30个工作日内开具。

理论上的财税处理

举例：房客A预定个人房东B发布的房间，支付订金1060元并入住。入住结束后，点评返现奖励5元。平台向房客开具1060元“住宿费”发票。

（一）账务处理

1、收到订金

借：银行存款 1060

贷：预收账款 1060

2、房客入住

借：预收账款 1060

贷：主营业务收入 1000

    应缴税费-应缴增值税（销项税额）60

3、代房东向房客奖励

借：其他应收款 5

贷：银行存款 5

5、向房东返款

借：主营业务成本 954

贷：银行存款 949

    其他应收款 5

（二）税务处理

1、收入

增值税、所得税的应税收入即为收取的房租（不含增值税金额）。如上例中收取的1000元，销项税额为60元。

2、成本

若取得房东开具的合规发票，可税前扣除成本为949元。若不能取得，税局一般不认可所得税前列支上述成本。

3、进项税额

根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第16号）规定，若取得个人房东向地税局申请代开的合规增值税专用发票，可以抵扣13.63元（=954/（1+0.05）*0.015）。

实际上的财税处理

理论理想和实际现实之间，往往相隔万里。实际上，至少有如下几个方面难按照规定进行：

1、收入的确认

一般不会按照1000元确认所得税、增值税收入，更不会据此计算增值税销项税额。一般来说，能按照1060-954=106元计算收入，已属难得的“合规”。

2、成本的确认

与收入相配比、相“一致”，一般都只确认106元对应的成本。

3、进项税发票

作为典型的卖方市场，房东能在平台上发布房源信息，已属于“上帝的眷顾”，你平台想让他给你开发票？！就是去税局代开，也基本无可能。麻烦啊！还要缴税！

怎么办？

若按照理论上的最规范的做法确认收入，那么成本发票、进项税发票都基本缺失的情况下，平台公司的税负将非常高。怎么解决？